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楼市已经僵尸化

发布时间:2014-12-18

  市场交易不活跃,楼市存量巨大,大量资金沉淀在其中,表明房地产行业整体上呈现僵尸化特征。
  翻看近期和经济相关的几个会议公报,可以看到那些美妙的修辞一个都没有少,这些修辞镶嵌在那些复杂的″既要″″又要″的句式中,会让所有对语言内在逻辑有所敬意的人感到崩溃——或许这就是目的之一吧。当然浸淫在固定话语当中的人们,自然能从庞杂的修辞丛林中抓取到更真实的高层意图,比如″继续实行积极财政政策和稳健的货币政策″,就可以对应着完全不同的政策组合。
  就当下而言,稍有常识的人们都会同意,财政政策岂止积极,简直是超级活跃,而货币政策早已从宽松切换到极度宽松。同样的政策基调,同样的执行系统,完全悖反的政策内涵,大相径庭的政策后果,这一切似乎都以毫无违和感的方式共同演绎着有关部门的经济剧目。
  原因并不复杂,一个具有超级资源掌控力的政经结构,在短时间内,当然有能力吸纳矛盾和冲突,制服市场,以某种″稳定发展繁荣″的外观呈现给大众。只不过,随着资源持续错配,市场张力积蓄,经济体病症越来越明显,难免影响经济体的外在容颜,这几乎已经是司马昭之心——问题是如何来描述这种现象?
  当我在思索一个恰当的词汇的时候,不知怎么最先被激活的词汇就是僵尸——一个″涂脂抹粉″的僵尸——类似意象挥之不去,这或许是某些好莱坞电影留下的意识碎片,或许也是某些阅读残存的痕迹。
  在经济学叙述中,″僵尸经济″并不是一个突兀的新词,而是有多方面的渊源。″僵尸经济″这种说法的广泛流行,和1991年日本房地产泡沫破裂之后的经济表现高度相关。由于日本大企业财团在产业、地产、金融和政界高度的相互纠缠,使得信贷资金长期被少数低效的企业集团所占据,形成某种顽固的既得利益结构,使得要素配置不完全遵循市场规则,日本房地产泡沫破裂之后,大量债务沉淀在经济体中,市场没有被清空,众多没有利润的企业依然存续,形成了某种僵尸一般的存在。而另外一方面,日本央行把利率长期维持在很低水平,给了这些债务缠身的企业喘息的空间,形成了某种喂养僵尸的机制。日本的产业优势固然赢得了全世界的尊敬,但日本经济体内的这种僵尸形成和僵尸喂养机制,使得日本经济长期陷入低增长的困境。
  和日本相比,中国经济体内的僵尸形成和喂养机制,显然有过之而无不及。垄断封闭的金融体系,大量低效的国有企业,都是最典型的僵尸形态,错配和耗费了大量的资源。之所以这些僵尸的存在没有彻底拖垮经济,是因为在过去20多年,有一个显著的要素市场化过程。比如土地,劳动力,创富意愿得到释放,加入WTO更是开放了广阔的市场,这些经济发展动能在抵消了僵尸所消耗的资源之外,依旧有一定的余量,构成了经济增长的基础。设想如果没有国企等僵尸模块的消耗,30多年经济发展创造的财富将足够让十多亿人都过上体面富足的生活——二战以后日本三十多年经济发展带来的社会变化就是例证。
  过去数年,虽然GDP增长数据依旧保持在8%左右的高位,但由于既得利益结构固化,经济体内部的僵尸机制日益强大,而发展动力逐渐衰减,只能靠不断透支未来的金融资源来喂养僵尸。
  这种后果最重要的体现在地方政府债务和银行资产质量上。根据官方公开消息,根据小口径统计的政府债务估算在24万亿左右,这其中主要是2008以来,作为积极财政政策必然后果的地方政府融资平台债务。行政监管机构,包括财政部、央行和银监会虽然多次要求清理地方政府债务,严格约束借新还旧,但事实上由于政治机制问题,金融机构不得不迁就地方政府的诉求。
  地方政府债务的经济后果是很多无法没有经济合理性的项目,这些巨额资金大部分投入到了基础设施、房地产、市政工程以及一些贪官的利益输送机制中,投资项目的现金流基本不足以偿还本息,因此作为贷款人的银行等金融机构不得不对这些款项不断展期,用会计技术处理来掩盖资产损失的实质。
  银行资产质量一直蒙受阴影之中,这其中既包括了地方政府融资平台的大量借款,也包括了央企的大量借款,还有银行在房地产市场中的风险敞口。这些阴影之下,从2005年以来的银行金融体系改革成果,可能前功尽弃,重蹈覆辙。说到底,这些通过经济股份制改造,经过资本市场历练的银行体系,政府依旧是控股股东,银行的控制权还是掌握在政府手中,因此方式或许有区别,但银行归根结底不得不屈服于政府的意志,这意味着为地方政府投资项目埋单,为积极财政政策埋单,为刺激经济发展埋单。随着埋单时刻的逼近,中国经济完全可能重演日本″失落的十年″的悲剧。
  从房地产行业的轨迹可以更清晰地看清楚这个过程。上述提到的要素市场化过程,一个重要的领域其实是房地产。从1998年朱镕基政府推动住房制度改革以来,大量的土地资源推向市场,大量的房地产企业涌现出来,房地产在整个国民经济中的比例和重要性逐年递增,到2012年,房地产以及相关行业在GDP中的比重占到了18%左右,土地出让金和相关税费占财政收入总额的40%, 在胡润富豪排行榜榜单上,和房地产相关的富豪往往占据其半壁江山。
  正如笔者在之前的文章里曾经提及的,无论从行业周期、供应量、人口特征等因素来看,楼市都不可能持续高歌猛进,但在土地政策、土地财政、发展绩效等众多带有强烈的政府意图的因素共同推动下,房地产行业持续飙升,泡沫带动更多泡沫,形成了长时段的行业繁荣。
  但是吊诡的是,看起来有充分竞争的房地产行业,在多重力量的扭曲之下,逐渐变成一个动感僵尸。依托于土地财政的庞大体系,长期形成的资源汲取模式,对土地出让已经形成依赖,除非能在短期之内削减官僚体制运行成本,或者像一些经济学家建议的发债,通过金融工具从未来支取必要的物质资源,否则这股强大的社会力量将无处安置。官僚们也十分明白,短期之内并没有哪个行业可以替代房地产行业,给官僚系统提供持续的资源,也因此他们会用尽各种政策工具来抵御房地产市场的调整,如果说地方政府缘于土地财政的利益,而有充分的激励来扶持楼市,那么中央政府则为了避免银行资产急剧恶化,必然会通过政策救助楼市,央行尤其是其中的急先锋,可以采取降息降准的方式来进行。本来有可能推出的所谓房地产税收,土地制度改革都会为了这个目的让路。
  房地产市场急需的价格调整、结构调整、被政府制造和维系繁荣的目的强行扭曲。但市场有它的内在逻辑,当供大于求的信号足够明显,当价格超过购买能力的现实如此冷峻,要持续维持楼市的虚假繁荣就变成不可能的任务了,在市场调整、泡沫破裂和制造繁荣等多种冲突力量塑造下,在2013年-2014年这个时段,楼市僵尸化成为政府救市的非意图后果。
  这点既可以通过众多鬼城的存在来部分表征,也可以通过高企的空置率来侧证,同时在整体意义上,市场交易不活跃,楼市存量巨大,大量资金沉淀在其中,表明房地产行业整体上呈现僵尸化特征。
  对僵尸意象的反复渲染似乎让人恐慌,但其实最终胜出的还是历史趋势。经济发展是人类行为的结果,而人类行为具有很高的创造力。面对危机前景,人类有更强烈的动力推动创新。反应在经济体层面,最近这些年,虽然经济改革基本停滞,但经济体自身驱动的演变和创新,还是极大地提高了经济效率。无论是从创富冲动、信息流通、企业家精神、技术进步,等等,都促使中国经济可能正在向创新驱动模式转移,大量的新创企业、大量的资本、海量的人才等等,正在以某种无法预设的模式进行匹配组合。这些自发的,基于市场内在机制的经济行为,会提升要素生产率,会带来更多财富和资本的生成,使得中国经济体无论在深度和广度上都真正具有了中等发达经济体的特征,也因此我们不必杞人忧天。
  楼市泡沫的破裂不会是毁灭性的,更广泛的经济危机也不会是世界末日,这些只是构成了经济体一场迟到的调整所必要的压力。而危机其实是杀死僵尸的必要过程,只有经济体内喂养僵尸的这种游戏的破产,经济发展才会迎来新的动能,楼市才会恢复活力。
  在这种迹象更加明确之前,我们暂时维系一个基本的结论,楼市已经僵尸化,任性的楼市已经没有新故事。